Как оформить ипотеку, если у одного из супругов плохая кредитная история
Плохая кредитная история у мужа или жены не всегда означает отказ в ипотеке. Разбираем законные способы оформления, риски, требования банков и способы повысить шанс одобрения.
лента новостейСвежий номер
РГ-Неделя
Родина
Приложения
Союз
Новости
Подписка на издание
Включить рассылку
Войти
добавить в избранное
17.08.202600:01
размер шрифта 1.0x
Как оформить ипотеку, если у одного из супругов плохая кредитная история
Способы повысить шансы на одобрение
Ульяна Степанова
Поделиться
Плохая кредитная история одного из супругов - не приговор. Одобрение ипотеки зависит от программы, банка, роли второго супруга и финансового профиля семьи. В статье - законные способы повысить шансы и избежать ошибок.
Взять ипотеку реально, но процесс требует подготовки./Нина Зотина/ РИА Новости
Содержание:
По ст. 34 СК РФ квартира в браке - совместная собственность. Оба несут солидарную ответственность по кредиту.
При оформлении по брачному договору с раздельной собственностью - историю второго не проверяют.
При заключении брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности на приобретаемую недвижимость. "В такой конфигурации банк не вправе требовать привлечения второго в качестве созаемщика, а следовательно, его кредитная история не анализируется", - рассказала профессор Финансового университета при Правительстве РФ, д.э.н. Надежда Капустина.
Средняя ставка составляет около 16-22% годовых. Брать стоит только при крупном взносе (от 50%), коротком сроке (3-5 лет) или если аренда дороже.
Ставка 6%. С 2026 года супруги обязательно становятся созаемщиками. Повторный кредит доступен только после полного погашения первого и при рождении еще одного ребенка. Вторичное жилье можно купить в городах с малым объемом строительства, дом должен быть не старше 20 лет и не аварийным.
Ставка 6%. С 2026 года программа не распространяется на Москву и Санкт-Петербург. Лимит 18 млн, льготная ставка - до 9 млн. Возраст до 50 лет, IT-аккредитация, доход 90-150 тыс. руб. Также действуют Сельская и Дальневосточная ипотека.
Без развода или брачного договора это невозможно. Даже при разводе требуется соглашение о разделе имущества. Если использован материнский капитал, вывести супруга почти невозможно без выделения долей детям.
Это автоматическая система оценки рисков. Банк присваивает баллы за возраст, семейное положение, профессию, доход и кредитную историю.
Банк учитывает совокупный официальный доход всех созаемщиков. Чем выше общий доход, тем больше максимальная сумма кредита. Основной источник дохода должен быть подтвержден справкой 2‑НДФЛ или выпиской из налоговой.
Это отношение всех ежемесячных платежей по кредитам к доходу. Нормальным считается показатель до 30%. Если он превышает 50%, банк, скорее всего, откажет, даже при хорошей кредитной истории.
Минимальный порог обычно 20% от стоимости жилья. Чем больше вы вносите сами, тем ниже ставка и выше вероятность одобрения.
Банки требуют непрерывный стаж на последнем месте работы не менее 3 месяцев, а общий трудовой стаж от 1 года. Для индивидуальных предпринимателей сроки больше.
Учитываются проценты по вкладам, дивиденды, сдача квартиры в аренду, подработки по договору ГПХ. Все доходы должны быть официально подтверждены.
Банк оценивает, насколько быстро квартиру или дом можно будет продать в случае проблем заемщика. Ликвидными считаются квартиры в новых домах, рядом с метро, в крупных городах.
За 2-3 месяца до заявки. Бесплатный отчет в бюро кредитных историй (БКИ) дважды в год.
При ошибке - заявление в БКИ с документами. Рассмотрят за 30 дней.
Запросить письменный мотивированный ответ. Проверить БКИ на ошибки.
При непогашенных просрочках, судебных долгах, стаже менее 3 мес. или нестабильном доходе.
"Финансовые риски будут связаны с повышением процентной ставки, снижением суммы кредита, увеличением требований к размеру обеспечения, потери времени и денег на страховке. Юридическими рисками будут являться: возникновение солидарной ответственности супругов, риск отзыва одобрения ипотеки в одностороннем порядке", - рассказала доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Борисова.
Проверьте компанию в реестре ЦБ РФ. Почитайте реальные отзывы на независимых площадках. Не соглашайтесь на предоплату до оказания услуг. Договор должен быть официальным, с указанием всех услуг и стоимости.
Ипотеку можно оформить только на жену как основного заемщика. Муж может быть созаемщиком или поручителем, но его история будет влиять на решение банка.
Основным заемщиком должен стать муж с высоким доходом. Жену можно не включать в созаемщики, если доход мужа позволяет покрыть платежи с запасом.
Если просрочки были 3-5 лет назад и носили единичный характер, шансы на одобрение выше. При этом важно, чтобы все текущие кредиты были закрыты, а долговая нагрузка минимальна.
Если есть исполнительное производство, кредит не одобрят ни в одном банке. До подачи новой заявки необходимо закрыть все просрочки, погасить судебные долги и дождаться, пока информация обновится в БКИ.
При взносе 20% и плохой истории шансы на одобрение минимальны. Банк видит двойной риск: низкую платежеспособность и малую долю собственных средств. Решение одно: увеличить первоначальный взнос до 40-50%. Либо привлеките созаемщика с хорошей историей.
Если у одного супруга плохая история, но у второго хорошая, а взнос составляет от 30%, банк может одобрить ипотеку. Второй супруг с хорошей дисциплиной будет основным заемщиком.
Для семейной ипотеки требуется наличие детей, она не распространяется на вторичное жилье в крупных городах. При ипотеке на одного супруга семейная программа не подходит.
Банк откажет в ипотеке такому заемщику в ближайшие 5 лет. Необходимо оформить ипотеку только на второго супруга, если его доход и история позволяют.
Банк учитывает только официально подтвержденные доходы. Доход второго супруга не будет принят в расчет без справок.
Не подавайте новые заявки. Сначала получите письменные причины отказов. Проверьте кредитную историю в БКИ на ошибки. Закройте все мелкие кредиты и карты, чтобы снизить долговую нагрузку. Увеличьте первоначальный взнос, если есть возможность.
Это сумма, которую вы вносите из собственных средств. Минимальный порог обычно 20% от стоимости жилья, но чем выше взнос, тем лучше условия кредита. При взносе от 50% банк может предложить более низкую ставку и снизить требования к заемщику.
Банк требует застраховать предмет залога, то есть квартиру. Также обязательным является страхование жизни и здоровья заемщика. От него можно отказаться, однако тогда ставка вырастет. Годовой полис обходится в 0,3-1,5% от суммы кредита.
Банк требует отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. Услуга стоит 3-10 тыс. рублей в зависимости от региона и сложности объекта. Оплачивается один раз до подписания кредитного договора.
Нотариус нужен для заверения брачного договора, согласия супруга на сделку, покупки долевой собственности или сделок с материнским капиталом. Расходы составляют от 0,5 до 1,5 процента от суммы сделки, но не менее 3-5 тысяч рублей.
Оформление права собственностиа в Росреестре - 2 тыс. руб. для физлиц, при ипотеке добавляется регистрация залога, при маткапитале - госпошлина выше. Обычно общая сумма - 2-5 тыс. руб., оплачивается до получения выписки из ЕГРН.
Плохая кредитная история одного из супругов не означает автоматический отказ. Одобрение зависит от программы банка, дохода семьи и качества документов. Перед подачей проверьте историю, исправьте ошибки, снизьте долговую нагрузку, выберите подходящую схему. Не скрывайте информацию и не используйте сомнительные способы улучшения истории. При нестандартной ситуации заранее проконсультируйтесь со специалистом.
Источник: Российская газета
Материал подготовлен на основе публикации из открытого источника